中山市房地产金融业务情况调研报告

标签：企业调研报告范文,大学生调研报告范文,http://www.jiaoshi66.com 中山市房地产金融业务情况调研报告,
（二）最高法院颁布新规定，银行审批相对谨慎。
最高人民法院发布的关于“被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”的规定在业界引起了轩然大波。据了解，目前中山各大银行包括四大国有商业银行为了保障自身的利益，规避风险，都有将按揭成数减少的意图，但因考虑同业竞争均未付足实施，处于观望状态，都在密切注视其他银行的举动。从我分行目前的情况来看，虽然未正式出台降低贷款成数的条文，但在审批程序中，贷款审批人对审批尺度有所收紧，特别是对中低收入群体的首次置业、部分二次置业者以及镇区支行客户，贷款审批被降低贷款按揭成数的情况已屡见不鲜，但对我们拓展楼盘按揭业务带来一定的阻碍。在当前同业竞争日益激烈的情况下，开发商有了很大的自主选择权，在审批过程中如达不到开发商预期的贷款成数，开发商往往会将整个楼盘移向他行，其结果是我们前期付出的努力全部白费，更丧失当地的市场份额。因此，审批部门在审批过程中关注重大风险点，把握部分贷款审批成数的同时，还要结合当前开发商所履行的保证责任，适当灵活处理。
（三）营业税政策的调整，对二手楼按揭业务影响不大。
自今年6月1日起，新政策规定对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。据悉，新政策出台后，广州、深圳等大城市反响热烈，二手市场的放盘量激增，不少人甚至表示推迟购房时机。但从我市的情况来看，新政策暂未对我市的二手房市场带来明显的影响，近期二手房交易市场与平常相差不多，交易量并没有明显增加。从长远来看，新政策对二手市场的影响不会太大，因为目前中山市场的投资性购房比例尚少，而这些投资性购房者中，长线投资者还占了相当大的比例。从我分行当前的情况来看，6月1日新政策实施之前，并未出现办理二手房按揭业务的拥挤现象，消费者的购房心理比较理性，市场较正常。
三、中山市分行房地产信贷业务发展情况
（一）个人住房贷款情况
中山市四大国有商业银行个人住房贷款新增情况表        单位:亿元
项 目 20** 20** 20** 20**.5余额 四行占比 20**.5新增 四行占比 全市占比
工 行      30.32  34.95% 1.86 47.43% 30.01%
农 行      15.80  18.21% 0.86 21.89% 13.85%
中 行      23.83  27.47% 0.58 14.69% 9.29%
建 行 12.79 14.14 16.17 16.80 19.36% 0.63 16.00% 10.13%
交行    7.29  1.78  28.80%
从上表可以看出，我分行个人住房贷款业务呈稳健发展的态势，但从全市房地产市场发展来看，我分行个人住房贷款市场占比呈逐年萎缩的趋势。个人住房贷款余额方面，今年5月末工行余额30.32亿元，占比34.95%，稳居第一的位置，中行23.83亿元，占比27.47%，市场排名第二，建行比农行余额多1亿元市场排名第三。新增额方面，今年1—5月工行、交行增势明显，分别新增1.86亿元、1.78亿元，分别占居全市近三成的市场份额，建行、中行相当，分列全市第四、第五的位置。个人住房贷款市场由早期建行一枝独秀的局面演变为目前多足鼎立的纷争格局，而且这种多元化竞争的趋势将日益激烈。不良贷款方面，截止20**年5月末，我分行五级分类不良贷款额为1167.19万元，不良率为0.69%，控制在省分行要求的范围内。
（二）房地产开发贷款情况
中山市分行房地产发放贷款情况         单位：万元
项       目 2000年 20**年 20**年 20**年 20**年 20**年5月
全市房地产开发银行贷款额 43315 28413 54415 123530  
建行房地产贷款余额  11642 14652 26947 26540 37400
其中：房地产开发贷款余额  0 0 500 8620 22460
其中：房地产流动资金贷款  9007 14150 25685 17120 14140
建行占全市开发银行贷款额  0 0 0.04%  
从上表可以看出，我分行房地产开发贷款投放比例低、投放额不高，20**、20**年零投放， 20**、20**年投放余额分别为500万元、8620万元，其中20**年占全市总量的0.04 %。房地产开发贷款占比少，不利于拓展个人住房按揭贷款市场。我分行可以选择优质楼盘发放房地产开发贷款，作为捆绑营销个人住房贷款的配套产品。
（三）个人住房公积金情况
项  目 20**年 市场占比 20**年 市场占比 20**年5月 市场占比
工 行 10500 26.33% 14451 24.43% 15902 24%
农 行 6305 15.81% 8903 15% 10034 15%
中 行 1912 4.79% 3305 5.59% 3879 6%
建 行 21158 53.06% 32504 54.9% 37212 55.5%
     个人住房公积金的归集方面，建行独占半壁江山，而且还有进一步上升的趋势；工行占比24%，排第二；农行、中行分列第三、四的位置。
（四）个人住房贷款客户构成及特点
下面抽取了我分行20**¬¬—20**年6月期间在兴中道支行发放的个人住房贷款客户的构成及特点进行有针对性的分析，以便为客户提供更优质、高效的差别化服务。调查客户共4472户，累计发放金额约人民币10亿元。此次调查结果可以反映当前我分行个人住房贷款客户的构成和基本的情况，具有一定的代表性。
1．客户构成及特点
（1）客户户籍分布情况
项   目 户 数（户） 占比（%） 金额（万元）
省内购房者 3492 78.09% 78090
省外购房者 918 20.53% 20530
港澳台人士 61 1.36% 1360
非中国籍人士 1 0.02% 20
    从上表可以看出，客户主要集中在省内，比重78.09%；省外购房人士居其次，约占20.53%，省外购房客户在近几年有明显增加的趋势，随着中山经济的快速增长和环境的不断完善，越来越多的外来工薪一族选择在中山定居，对住房的需求也显得日益迫切，这为中山房地产市场的发展起了一定的推波助澜的作用；港澳台及非中国籍人士大多属于投资型或暂住型投资，近年来有上升的迹象，但所占比例不多。
2，客户年龄分布情况
项   目 户 数（户） 占比（%） 金额（万元）
27—33岁 1770 39.58% 39580
34—40岁 1449 32.4% 32400
41—50岁 725 16.21% 16210
21—26岁 366 8．18% 8180
51岁以上 150 3.36% 3360
20岁以下 12 0.27% 270
从购房者年龄层次来看，27—33岁年龄层次购房客户最多，占比39.58%，这部分客户年龄普遍比较年轻，大多属于刚踏入社会不久的首次置业者和部分适婚青年；34—40岁年龄层次购房客户其次，占比32.4%，客户群体为已组建家庭且收入稳定、具有一定家庭积蓄的二次置业者；40—50岁年龄的客户群体居第三，占比16.21%，这部份群体主要是即将步入退休年龄，准备购置物业安享晚年的年长客户；其余年龄所占的比例均偏低。
3．客户受教育程度情况
项   目 户 数（户） 占比（%） 金额（万元）
高中（中专） 1725 38.57% 38570
初中（含）以下 1071 23.95% 23950
大专 947 21.18% 21180
本科 688 15.38% 15380
硕士以上 41 0.92%   920
从上表可以看出，受教育程度在高中（中专）水平的购房者居多，占比38.57%；其次是学历层次较低的初中（含）以下的购房者，占比23.95%，这类客户多属于中山本地个体私营企业经营者；教育程度为大专的购房者居第三，占比21.18%；本科以上学历层次的比例不高，随着中山人才引进战略的实施，相信本科及硕士以上教育水平的客户群体预计在未来几年有上升的趋势。
4．客户职业分布情况
项   目 户 数（户） 占比（%） 金额（万元）
个体户 2328 52.06% 52060
普通职工 1762 39.4%    39400
政府公务员 303 6.77% 6770
企业管理人员 79 1.77% 1770
从上表可以看出：个体私营企业经营者购房群体偏多，占比52.06%这部分客户大多属于中山本土居民，随着收入的增加和生活条件的改善，纷纷从原有的独立民居搬离，选择配套设施相对完善和安全的小区居住，由于这部分客户群体收入不稳定，容易产生资产风险；其次是普通职工，占比39.4%；再次是政府公务员群体，占比6.77%，公务员群体占比相对偏低的原因主要是：大部分公务员享受了单位的实物分房政策，目前办理按揭贷款的公务员主要是刚加入公务员群体而未能享受实物分房政策的年轻一族和部分为改善居住条件的二次置业者。

上一页  [1] [2] [3] [4]  下一页