资产评估师考试资产评估训练题二(3)

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三、计算题
1.现有临街宗地A、B、C、D、E，这些宗地都和街道垂直，而且成长方形。深度分别为30米，60米，90米，120米和150米，宽度分别为5米，5米，10米，10米，15米。路线价为4000元，设标准深度为120米，试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价值。
2.被评估企业为一拟准备上市的酒店，评估基准日为2003年12月31日，该酒店2003年的财务状况详见2003年利润表，表中补贴收入30万元为因“非典”原因国家给予的退税收入，营业外支出l5万元为防“非典”发生的专项支出。
    评估人员对该公司的情况进行深入调查及对历史数据分析后，对该企业正常经营情况下的有关财务数据做出如下判断：
    1.由于非典原因，该企业2003年的实际收入仅达到企业正常经营收入的60％；
    2.企业主营业务成本约占主营业务收入的50％，营业费用约占主营业务收入的5％,管理费用约占主营业务收入的5％；
    3.财务费用(利息支出)约占主营业务收入的10％，其中长期负债利息占财务费用的80％；
    4.主营业务税金及附加占主营业务收入的5.5％；
    5.企业所得税税率为33％。
    6.该企业的折旧总额是200000元，由于企业可预见的年限内不会有产能的扩张等因素，这个数额将保持稳定。
　　　　　　　　　　　　　　　2003年利润表 项目 行 本年累计数 一、主营业务收入 1 1 000 000.00 减：主营业务成本 3 550 000.00 　　主营业务税金及附加 5 55 000.00 二、主营业务利润（亏损以“－”号填列 6 395 000.00 加：其它业务利润（亏损以“－”号填列） 7 　 减：营业费用 8 80 000.00 　　管理费用 9 100 000.00 　　财务费用 10 80 000.00 其中：利息支出 11 80 000.00 三、营业利润（亏损“－”号填列） 13 135 000.00 　　加：投资收益（亏损以“－”号填列） 14 　 　　　　补贴收入 15 300 000.00 　　　　营业外收入 16 　 　　减：营业外支出 17 150 000.00 四、利润总额（亏损总额以“－”号填列 18 285 000.00 　　减：所得税（所得税税率为33%） 19 94 050.00 五、净利润（净亏损以“－”号填列） 22 190 950.00      7、评估人员经过分析认为企业的客观收益情况在可预见的时间内是稳定的，与2003年保持连续。
     8、该企业的所在行业的β系数是1.2，企业特定风险调整系数为1.3，市场无风险回报是4％，市场期望报酬率是10％，企业负债的利率是25％。
     9、企业的带息负债的市场价值是32万元，与账面价值一致。
     10、该酒店能够持续经营。
　要求：根据上述资料运用收益法评估该酒店整体价值。(运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数)。 www.jiaoshi66.com 3.⑴评估目的：为C股东拟转让所持有的乙企业的5％股权给投资人D提供价值参考意见。
   ⑵乙企业基本概况：
①评估基准日乙企业经过审计后的账面总资产l500万元，流动负债200万元，长期负债300万元，所有者权益l000万元；
②乙企业为非上市股份制企业，共有A、B、C三个股东，A股东持有60％股权，B股东持有35％股权，C股东持有5％股权，本次转让的股权为C股东的5％股权；
③经评估人员调查，在评估基准日，乙企业全部资产中，正在运营的资产占企业总资产的85％，另外l5％的资产为企业的在建工程，该在建工程的形象进度为40％，其评估价值与账面价值基本相符。
⑶乙企业未来收益预测情况：
     ①乙企业评估基准日后未来5年的企业自由现金流量分别为100万元，130万元，l20万元，140万元和145万元(未考虑在建工程预期收益情况)；
     ②与企业未来预期收益相对应的折现率及资本化率均为l0％，乙企业持续经营。
  要求：根据上述条件回答以下问题：
    ⑴写出本项目评估的技术路线及基本步骤；
    ⑵给出评估结论并做出必要的解释和说明。
4.有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下： 　 成交价 交易时间 交易情况 区域因素 容积率 剩余年限 个别因素 宗地 　 　 　 　 1.1 30 　 A 690 2001.8.1 0 ＋2% 1.0 38 －1% B 700 2000.8.1 ＋7% 0 1.1 30 －2% C 730 2002.8.1 0 －3% 1.4 38 －1% D 730 2003.8.1 －5% ＋3% 1.0 35 ＋8% 上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表： 时间 1999 2000 2001 2002 2003 2004 指数 100 107 110 108 113 115 　　另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 1－1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5％；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3％。
　　该类土地的折现率为8％。
　　表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，回答下列问题:
（1） 为什么要进行交易情况修正？
（2） 在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个？
（3） 根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。
（若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值）