2016年房地产估价师《理论与方法》真题及答案

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　一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。)
　　1、房地产估价从某种意义上讲是(　　)房地产的价值。
　　A.发明
　　B.发现
　　C.创造
　　D.隐定
　　2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为(　　)。
　　A.掌握的有关信息不同
　　B.作出的估价师声明不同
　　C.估价对象状况不同
　　D.委托人不同
　　3、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是(　　)。
　　A.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11日签署
　　B.内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办
　　C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师
　　D.内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一
　　4、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是(　　)。
　　A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
　　B.现时该房改房上市交易的正常价格　
　　C.现时该房屋的房改成本价
　　D.当时该房屋的房改成本价
　　5、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=( )×直接成本利润率。
　　A.后续开发成本+管理费用
　　B.后续开发成本+管理费用+销售费用
　　C.待开发房地产价值+后续开发成本
　　D.待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
　　6、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产(　　)。
　　A.目前是否有经济收入　
　　B.过去是否带来了经济收益
　　C.是否具有产生经济收益的能力
　　D.目前的收入是否大于运营费用
　　7、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125平米，套内墙体面积20平米，分摊的共有建筑面积25平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为(　　)元。
　　A.1765
　　B. 2000
　　C. 2069
　　D. 2400
　　8、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于(　　)。
　　A.市场价值
　　B.清算价值
　　C.快速变现价值
　　D.投资价值
　　9、TN关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是(　　)。
　　A.原始价值高于账面价值
　　B.投资价值高于市场价值
　　C.谨慎价值低于市场价值
　　D.快速变现价值低于市场价值
　　10、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元每平米，出租的年末净收益为500元每平米。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为( )元每平米。
　　A.3473
　　B.4365
　　C.4500
　　D.4635 www.jiaoshi66.com 　　11、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是(　　)。
　　A.有租约限制下的价值
　　B.共有房地产的价值
　　C.无租约限制下的价值
　　D.承租人权益的价值
　　12、引起真正的房地产自然增值的原因是(　　)。
　　A.装修改造
　　B.需求增加
　　C.通货膨胀
　　D.改进物业管理
　　13、下列情况中会导致房地产价格上升的是(　　)。
　　A.上调贷款利率
　　B.收紧房地产开发贷款
　　C.开征房地产持有环节的税收
　　D.增加土地供应
　　14、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据(　　)应按服装店用途进行估价。　
　　A.合法原则
　　B.最高最佳使用原则
　　C.估价时点原则
　　D.替代原则
　　15、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是(　　)。
　　A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
　　B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征
　　C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
　　D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
　　16、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是(　　)。
　　A.独立、客观、公正原则属于普适性原则
　　B.合法原则属于一般性原则
　　C.最高最佳使用原则属于技木性原则
　　D.谨慎原则属于一般性原则
　　17、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为(　　)。
　　A.签订估价委托合同之日
　　B.发放抵押贷款之日
　　C.完成估价对象实地查看之日
　　D.未来处置抵押房地产之日
　　18、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是(　　)万元。
　　A.0～50
　　B.50～75
　　C.50～10O
　　D.100～150
　　19、为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元每平米，约定建筑面积为95每平米，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100每平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为(　　)元每平米。
　　A.3868.92
　　B.4000.00
　　C.4072.54
　　D.4286.89
　　20、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120平米，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为(　　)元每平米。
　　A.2427.18
　　B.2500.00
　　C.2575.00
　　D.2659.57 www.jiaoshi66.com 　　21、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程真接费为780元每平米，安装工程直接费为450元每平米(其中人工费为50元每平米)，装饰装修工程直接费为900元每平米(其中人工费为45 元每平米)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15%，安装工程综合费率为安装工程人工费的75%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%，税金为35%，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为(　　)元每平米。
　　A.2204.55
　　B.2397.99
　　C.3237.60
　　D.3345.64
　　22、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为(　　)万元。
　　A.1838.00
　　B.1844.55
　　C.1845.87
　　D.1850.00
　　23、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。
　　A.2.00%
　　B.2.13%
　　C.2.22%
　　D.2.50%
　　24、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元、29万元、30.5万元、29.5万元，报酬率为8%。用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为(　　)万元。
　　A.35B.85
　　B.360.49
　　C.362.93
　　D.365.29
　　25、某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为(　　)。
　　A.7.65%
　　B.B.75%
　　C.9.42%
　　D.10.19%
　　26、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为(　　)万元。
　　A.85.45
　　B.87.16
　　C.88.50
　　D.88.90
　　27、某在建工程规划建筑面积为12400平米，土地使用期限为40年，从升工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元每平米，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为(　　)万元。

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