房地产估价师考试：房地产估价基本要素和分类

　　房地产整体评估，是对某一特定地段的地产、房屋及基础设施作为一个估价对象进行综合估价。如对一个居住小区、一条商业街、一座小集镇、一家大型工业企业作全部的出让交易估价，这就需要将这个房地产资产作为一个综合体进行整体评估乙如对某一工业区房地产作整体评估，各单项房产、地产的价格之和，只能作为整体的基础价格。除了考虑各单项资产的价格之外，还应考虑以下八大因素：一是生产性房产的质量及整体功能;二是非生产性房产的整体质量及与生产性房产的比例关系;三是基础设施的质量功能状态及生产性和非生产性房产的配套性;四是土地等级及其使用结构;五是周边环境状态;六是工业区的发展前景;七是隐含的元形资产价值;八是潜在的相关收益能力。只有将这些因素综合起来考虑，才能正确判断该房地产综合体的整体价值。

　　目前，我国房地产的成片出让、房地产整体的产权变更的现象已有发生，但对整体评估主要是从综合收益的角度进行评价，或采用单项评估汇总并用一定系数作调整估价，忽视了整体房地产的综合价值效应、环境波及效应、潜在收益因素、不可确指元形资产价值等方面的作用。对房地产整体评估，建立一套科学方法，是房地产估价工作者、理论研究工作者值得重视的一个重大课题。

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