**大厦物业管理方案

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2、本大厦以写字楼为主，以其它娱乐项目为附，为客户提供的服务项目增多，故今后招租客户层范围较广。

3、加之保利物业的管理体系较完善，能为客户提供高质量的服务，能满足大众公司对中档写字楼的要求，所以对本大厦的推广会起到一定的促进作用。

本大厦的劣势是：

1、本大厦虽然地理位置较好，数条公交线路分布周边，但站台都相距大厦较远。

2、本大厦厦外停车场较小，正门临街，在立交桥下，客户开车进出不方便。

3、大厦冬季以暖气供暖，硬件设施不高档，可能会影响出租率的提高。

4、本大厦的电梯品牌与质量均不佳。

5、十层以上，楼面宽敞、整洁，但装修略显陈旧，公共区域灯光昏暗。

6、大厦知名度不高，目前厦内无知名客户，故今后在宣传工作上将要投入很大一部份精力。

基于上述分析，大厦应慎重装修，装修档次未必高档化，但一定要显现出综合大厦的特色。在今后的经营销售上要以中小型代办处、私企、运输公司、长途客运公司、语言学校、游行社等公司为主要目标客户群，这样才能使中宝大厦的特征体现出来，名副其实。

（三）市场状况及租价策略

1、市场状况

    （1） 写字楼市场租金的状况

    根据调查结果，20**年与20**年相比，哈尔滨市除了一些写字楼租金已经降到了无法再降的地步以外，其余写字楼都纷纷降价以留住老客户，招揽新客户。但是，由于价位已经很低，所以预计明年写字楼市场的租价会维持现有价格或略有下降。

     （2）竞争对手的状况

       除了原有的东方大厦、北亚大厦、远东商务中心、沪士大厦等竞争对手之外，新落成的华驿大厦、常青大厦、恒运大厦随着其物业管理水平的提高，出租率也直线攀升。距中宝大厦最近的华驿大厦及锦秀大厦，分别以大力度的广告宣传及吸引力极强的低价位出租，均已达到饱和及将饱和状态。

      2、大厦定价

建议写字间出租报价为使用面积日租金2.0元（含管理费及能源费），实际成交价为1.5元左右。鉴于大厦从未大力度对外做过招租宣传，需要以较低的价格吸引客户， 随着大厦的名气及物业管理水平的上升，在未来几年中，出租率也将随之上扬。总体预计租金年收入（含管理费与取暖费）可达350万元，第一年预计在238万元左右。

现就-1~16层分别进行出租收入预算：

（1）、-1层收入预算

-1层图纸面积为501.96 m² ,可用做暖库对厦内客户出租，从实地考察可预计存放15台车辆，每台车辆年租金为3000元，全年收入预计4万5千元。

（2）、1~2层收入预算

1~2层可出租面积共计1931.81 m² ,由于两层均为敞开式大厅，故可以一体招租，招租目标为餐饮业、娱乐业、保险业、股票期货交易大厅、网吧等规模较大的项目，预计出租单价为2元/ m² /天，全年收入预计80万元。

（3）、3层收入预算

3层可出租面积为1014.2 m² ,由于与安发桥相连，从桥上可直达室内，亦为大型敞开式门市房，可以招租汽车展厅、药店、超市等目标客户，预计出租单价为2元/ m² /天，全年收入预计40万元。

（4）、4层收入预算

4层可出租面积为1015.3m² ，可以做厦内客户餐厅，同时可接办婚宴、生日宴会等大型酒席，预计客户餐采用自助餐形式，每位收费5元，预计每天300人用餐，全年客户餐收入为5元x 300人x 260天=39万元，大型酒席全年预计收入为30万元，4层全年毛利收入预计5万元。

（5）、6层收入预算

6层面积为1011.86 m² ，已设计为游泳馆、健身房、洗浴中心等娱乐场所，全年收入预计20万元。

（6）、7~8层收入预算

7~8层面积共计1459.21 m² ，已设计为客房，全年收入预计30万元。

（7）、5层、9~16层收入预算

5层、9~16层面积共计6308.18 m² ，可做为标准写字间出租，预计出租单价为1.5元/ m² /天，全年收入预计345万元。按5折计算，预计170万元。

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