城中村改造工作情况介绍

路桥过去是一个小镇，建区只有九年时间。全区内陆总面积274平方公里，海域面积212平方公里，城区面积17平方公里，辖4镇6街道，总人口41.3万。建区以来，特别是近几年来，我区坚持以经济建设为中心，紧紧围绕打造“六个路桥”的建设目标，通过学习先进县市的成功经验，不断加快改革开放和经济建设步伐，做了一些工作，取得了一些成绩。下面，我根据你们出的题目，就我区城中村改造工作作简要汇报。 
 一、路桥城市建设概况
 1994年11月路桥建区后，根据自身工业化和私营经济发达、民间资金充足的起步条件，按照“大投入、大配套、大建设”的工作方针，积极推进城市建设进程。在总体布局上，坚持城乡协调发展，整体推进，突出发展城区，积极培育次中心金清镇；在建设目标上，注重城市形象，强化内涵，形成特色，提升品位，建设可持续发展的现代化城市；在工作重点上，加快基础设施建设，完善城市功能，推进人口和产业向城市集聚；在特色建设上，弘扬路桥优势，创办大市场，促进大商贸，发展大工业，促进区域经济协调发展；在发展空间上，我们着手编制城乡一体化发展战略规划，加快远东新区、旧城改造区、中部工业区、南山生态旅游观光园区、市场园区和吉利汽车城、滨海工业新城建设；在建设途径上，树立经营城市的理念，深化改革，敢于创新，走城市建设市场化和管理法制化、规范化道路。在具体项目建设上：
一是加快城乡交通设施建设。共投入公路建设资金17.8亿元，修建交通道路30多条，新增三级 以上公路80余公里，各类公路总里程达188公里，基本建成区域交通骨架，实现了村村通公路。目前，我区正在建设的有甬台温高速公路路院连接线、滨海大道、财富大道、台州中心大道等几条重大主干道，投资达10亿元，并配合市里开始了新机场等重大交通设施建设。
二是加快公共基础设施建设。建成了供水管网218公里，实现了城乡统一供水，日供水能力达6万吨。投资2亿元建成了日污水处理能力达4万吨的污水处理厂。共投入4.8亿元用于电力基础设施建设，电力网架较为完善。光纤宽带和城区燃气管网建设也已全面铺开。
三是加快市场设施建设。投资近10亿元，新建改建市场25个，目前，全区拥有各类市场76家，市场占地面积100多万平方米，建筑面积50多万平方米。今年已建成投资4亿元全省第二、全国一流的台州市国际会展中心，开始建设台州市物流中心、台州电子数码城、台州装饰城二期、台州塑料化工市场二期和台州市教材发行中心等市场。
四是加快工业园区建设。按照“打造汽车制造业基地，构筑中部工业园区过渡平台，建设滨海工业新城”的总体目标，集中精力加快台州（吉利）汽车城、中部工业园区和东部滨海工业新城建设。台州（吉利）汽车城位于路桥城区西部，规划总用地2763亩，总投资49.1亿元人民币。中部工业区位于路桥城区东南部，总规划面积9.5平方公里，其中工业用地3500亩，市场用地1000亩，商业街区1平方公里。滨海工业新城路桥园区位于路桥东部沿海，总规划用地55.1平方公里。目前还处在规划筹建阶段。
五是加快文化设施建设。针对路桥是新建区，文化设施薄弱的状况，近年来，我们加大了投入力度。投资1.6亿元的文体中心今年9月底完工。目前，我区已开始规划建设图书馆、博物馆、科技馆、青少年妇女儿童活动中心，并着手做好中国民营经济发展论坛等重大项目的前期工作。
建区九年来，我区共投入城市建设资金100多亿元，建成区面积从建区初期的3.5平方公里扩大到目前的17余平方公里。目前，路桥远东商贸广场开发建设已具一定规模，旧城保护改造初见成效，城市基础设施不断完善，城市品位明显提高，城市竞争力逐步提升，一个中等城市的格局已基本形成。
二、城中村改造工作情况
  “城中村”是指在城市（镇）建设区内存在的农村私宅现象。由于我区是新建区，原来大部分地区是农村地区，城市历史短、扩展速度快，以及经济发展的特殊性等原因，致使“城中村”存在数量多、分布广、问题严重等特点。仅城区最核心的路桥街道有城中村14个，人口1.7万人，其它五个街道的大部分村庄都处于待开发的新区中，这些村庄都将成为城中村。随着城市经济的快速增长，城市基础设施建设力度的加大，旧城改造区和新开发区中的许多村庄都将被拆迁。为促使城市建设和经济社会的协调发展，近年来，我区高度重视“城中村”问题，将“城中村”的改造工作提到议事日程，以保证“都市路桥的”战略的顺利实施。
　　城中村的根本发展取向是走向真正的城市化，即从农村向城市转变、从村民向市民转变、从农村管理向城市管理转变，这种转变包括物质形态、经济结构与组织、社区结构与管理、生活方式、人口素质等各个基本方面，是一个综合的社会转变过程，需要相应的综合与全方位的物质建设、制度建设与社会文化建设。其中，农民意识的转变是“城中村”改造的根本，农民的传统乡土观念强烈，对土地的依赖性强，“城中村”改造后，农民改变了祖祖辈辈作为土地所有者与经营者的身份，对这种转变需要有正确的引导，并为他们提供实质上的帮助，使农民真正转变为城市居民，这是“城中村”改造本质上的问题。同时，从物质形态的改造入手，通过改善人居环境、促进生产方式与生活方式的转变、促进农村城市化与城市的整体协调发展。
  “城中村”改造是极其复杂的系统工程，涉及经济、社会、文化、政治等多方面因素，事关村集体、村民、政府、开发商等多方面利益，改造的工作需要做翔实的调查、制定详细的计划和相关的政策保证。各地“城中村”的现实状况与存在问题不尽相同，改造中采取的政策措施及方式也不一样。我区通过调研，发现其操作难突出表现在三方面。
    一是在思想观念上。由于城中村是被城市包围着仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体制的农村社区，村民传统文化观念、思维方式、价值取向等在一定程度或某些方面会对城中村改造起负面影响。其次，城中村的村民出租屋租金收入是村民家庭经济收入的一个重要来源，基本上每户都有出租屋，村民怕失去已存的既得利益，担心经济损失得不到合理的补偿。此外，村集体的物业在改造中也面临折建；少数村民甚至村干部只顾自身利益和眼前利益，不顾整体和长远利益，阻碍城中村改造工作。
    二是在政策体制上。旧村改造的旧房同旧城改造的旧房相比较有其特殊性，城中村的村民房屋是靠政府的计划指标取得的，房屋的地上建筑物是村民个人所有，而土地是村集体所有，不能上市流通，也不能按照市场价格来评估村民房屋的价值，《城市房屋拆迁管理实施办法》不能适应城中村改造拆迁管理工作。在现行土地利用制度下，村民宅基地是靠户均限额指标获取政府审批。当前城中村有大量因人口结构变迁（如婚嫁、老人去世等原因）和历次农民建房政策的变化等原因成为超指标的房屋，这些房屋又有合法的产权，拆除这些房屋后又因户均限额指标的限制不能获取政府的审批。因此，彻底改造城中村按照现行的农民宅基地审批办法是不可能解决的，必须要创新现行土地利用制度。
    三是在资金筹措上。城中村改造需要投入大量资金，每个城中村改造需投入资金少则数千万元，多则上亿元，如此巨大的投入全部嫁接到村民和村集体上肯定是行不通的。目前城中村的大多数村民失去土地后的主要收入靠物业出租以及从事三产做些小生意，经济上不是很富裕，不可能负担全部城中村改造分摊的经费。
　　应该说，我区的城中村改造还刚起步，还处在不断摸索阶段。我们的工作也只处在物质建设层面上，即重点改善人居环境，对旧村实施整体改造，建设全新的居住小区，而对村改居等制度建设与社会文化建设方面待下一步实施。我区在具体工作中，根据各村所处的具体区位、现状及问题的严重程度、改造开发的迫切性等综合因素，采取了因地制宜的技术路线。在改造实施的行为主体与操作方式上，注重发挥各种社会力量的作用，主要采用三种方式：一是村集体经济主导、非市场化的社区改造模式；二是政府主导、半市场化的旧村重建模式；三是开发商主导、市场化的综合开发模式。资金来源是城中村改造的瓶颈问题，改造在总体上走资金多元化的道路，在政府—村集体—开发商协同的格局下形成多元化的资金筹措格局。在建房形式上，不准建设立地结构的房屋（极小部分偏远的村庄除外），必须建设套式结构的住房。
  近年来，我们通过村集体经济主导、非市场化的社区改造模式，由路南街道方林村和路北街道的洋官村村组织牵头实施，成功地建成了方林苑和洋官苑。方林苑按别墅式分两期建设，其漂亮、高档次的农民别墅区成为我省新农村的一面旗帜；洋官苑按多层立地和套式结构，建成目前一流的居住小区。我们在路桥省级历史文化保护区和中部工业区开发建设中，采取政府主导、半市场化的旧村重建模式，由历史文化街区保护开发管委会和中心工业区管委会牵头实施，出台了《路桥省级历史文化保护区拆迁安置实施办法》、《路桥区中部工业区房屋拆迁补偿安置实施办法》，根据政策意见，实施整村拆迁，按套式结构建设全新的居住安置小区，目前新的居住区正在建设中。而在涉及吉利汽车城建设的螺洋街道池头、双庙和南山等村拆迁改造中，我们偿试开发商主导、市场化的综合开发模式，采取以市场运作为主导、政府给政策的策略，政府不直接投入一分钱，巧用市场之手，通过定原则、定规划、给政策，让利调控市场，吸引房地产商投资旧村改造。政府虽然没有直接投入，但实质上政府让出巨大利益给旧村村民和开发商来推动改造。通过政策借力改造“城中村”，努力实现村民、投资者、政府利益的“三赢”。如螺洋街道池头村。该村现有村民177户（其中独生子女60户），617人，各种结构的房屋共250间，建筑面积25000平方米。若全村全部拆迁，重新进行规划安置，按照立式安置政策，需用宅基地305间，约需土地95亩，还有村级集体留地25亩，该村农民建房用地和村集体留地需要用去土地115亩。我们利用这115亩土地，引入民资，由农民提供土地，房地产商提供资金联合开发小高层公寓式住宅，得到套房340套，计40800平方米，村集体无偿得到村办公综合楼3000平方米，还余下14.68万平方米商品房由房产公司出售。以销售获利来填补拆迁村民的安置房建设资金，而出售所得部分还要拿出1400万元用于补偿村民25000平方米的旧房屋拆迁，同时在村集体留用房3000平方米中拿出2000平方米给予开发商管理十年，以抵付十年的物业管理费，盈亏由房地产商负责。符合安置条件的村民每人可无偿获得60平方米的商品房。同时每户还能得到7－10平方米的杂物间。公寓式安置房的土地性质为国有出让，准许进入房产市场交易，并在买卖中免收出让金。为了保证群众的利益，房地产开发公司实行保底收购公寓式安置房，价格按30万元/套（120平方米）收购，房款在领取施工许可证后可以一次性结算。安置房在拆迁后二年内交付使用。拆迁房屋按路政发[20**]217号文件实施补偿。拆迁房屋建筑面积超过安置面积的部分，按房屋征购价给予补偿。

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